房贷浮动利率LPR和固定利率该这样选，5年内还款日，建议转LPR

选择固定利率不变还是选择LPR浮动利率，这确实是横在商业房贷存量客户面前的一道难以抉择的选择题。

央行要求房贷商业贷款存量客户完成“换锚”工作

按照央行的有关部署，所有房贷商业贷款的存量客户，自2020年3月1日起，至20201年8月31日止，在6个月的时间内完成“换锚”工作，也就是选择原贷款利率不变或者选择LPR浮动利率。需要注意的是，房贷只剩最后一个还款周期的不在转换范围之内、公积金房贷不在转换范围之内。

(图1：央行30号规定要求完成“换锚”工作)

而且，选择机会对于每个房贷商贷客户只有一次，以后不准再变更。

因此充分了解LPR是什么、对比固定利率与LPR浮动利率之间的关系、LPR未来的走向就显得尤为重要。

什么是LPR

实际上LPR是贷款市场报价利率的简称，LPR又分为1年期和5年期以上两个品种(因为房贷为5年期以上的长期贷款，所以后文中我们说到的LPR指的是5年期以上LPR)，他是由境内26家银行对最优质的客户的贷款利率以加点的形式形成报价，报价给央行，央行再根据26家银行的报价进行加权平均，最后形成一个基准利率。

由此可见，LPR是一个非常市场化的利率，其值并不是央行说了算的，更不是由某一家或者几家银行说了算的。

央行每个月20号都会对LPR的最新值进行披露一次。

(图2：参与LPR报价的26家银行)

之前以“贷款基准利率”为“锚”，转为以LPR“为锚”之后，利率变成多少了?

我们知道，之前的房贷利率是以贷款基准利率4.9%为基础的，不同的银行、不同的客户、不同的贷款时间点会在4.9%的基础上上浮或者下浮形成个人单独的贷款利率。

比如，A的房贷利率不上浮也不下调，那么他的房贷利率就是4.9%;

B的房贷利率上浮20%，那么他的房贷利率就是4.9%*(1+20%)=5.88%;

同样，C的房贷利率下浮10%，那么他的房贷利率就是4.9%*(1-10%)=4.41。

可以明确一点的是，即使转为LPR，那么本身房贷利率高的依然高，房贷利率低的依然低，因为转换过程中引入了一个新的名词：基点。

我们拿上文A、B、C三人的利率举例，假设A、B、C都将利率转化为LPR形式，我们看其转化后的利率分别是多少(以2019年末LPR为4.8%为标准)：

A新利率为：LPR+0.1%(其中LPR是浮动的，0.1%是由A的原利率4.9%-4.8%计算而来的，很明显，LPR以后是浮动的，而0.1%是‘基点’，是不变的)

同理，B的利率为：LPR+0.98%;C的利率为LPR-0.39%。

从上面的转化我们可以看出：基点可以为正可以为负，当原利率正好为4.8%时基点为0，高于4.8%时，基点为正，反之为负。

(图3：个人房贷转换后参考LPR)

下边就是问题的关键了，LPR未来的走向如何?

由上文的分析我们很简单的就能发现，转换LPR浮动利率“吃不吃亏”关键在于LPR未来的走向如何，假设未来LPR上浮到4.8%以上，那么新利率必将高于原利率;假设未来LPR下跌到4.8%以下，那么新利率必将低于原利率。

下面我们就从几个方面分析下未来LPR的走向：

1.我国央行LPR值近期变动情况：

(图4：近期LPR变动情况一览)

从上图我们发现，半年多以来，LPR实际呈现下降的趋势：2019年8月份LPR4.85%;11月份4.8%;2020年2月份LPR4.75%;最新LPR值为4.65%。

所以，如果能延续这一趋势，那么LPR未来还有下降的空间。

2.国外利率水平与我国央行利率水平的对比

(图5：部分代表性国家平均利率水平比较)

从上图我们发现，我国的利率水平对比同属发展中国家来说，利率水平是较低的，在与金砖五国的对比中，利率水平同样较低，但是与发达的欧家相比，我国的利率水平明显较高。

根据经济学家的研判，经济发展到一定体量，利率下行是必然趋势，我国现在的利率水平明显与其经济体量不相匹配，别忘了我国是仅次于的世界第二大经济体，最近几年以来，我国GDP总量连续蝉联世界第二的位置。

所以从这个角度而言，未来LPR下降还是大势所趋。

3.疫情之后的经济环境

我国刚刚在第一季度经历了新冠疫情的冲击，经济遭受一定程度的影响，当前复产复工工作已经全面展开，刺激经济发展，保障经济稳步复苏现在是主要工作之一。

那么从经济手段来讲，保障复产复工工作的开展具体的措施是哪几项呢?其实就是采取宽松化的货币政策，其中就包含降息、降准。

降息一方面有利于实体行业获得更多的低成本资金，降低经营成本;另一方面可以到达引导消费的目的，使得更多的储户不选择将钱存在银行赚取利息收益，而是拿来消费，这样便可通过“消费”来拉动经济。

所以，从疫情之后的大环境来说，未来LPR也呈现下行趋势。

4.从目前的楼市行情来说

可以这么说，LRP之所以分为1年期和5年以上的期限，有一个原因就是为了更好的通过“利率手段”调控楼市。

(图6：坚持房住不炒的大方向不变)

比如：假设未来楼市有“炒房”的趋势，那么即可上浮LPR便可达到一定的抑制效果，因为LPR上涨则意味着资金成本上涨，那么炒房的成本自然也就水涨船高了;反之，假设未来楼市持续低迷，那么下调LPR便可降低买房的成本，自然就会推动楼市火热，达到去库存的效果。

小结：

所以从以上几个方面的分析来看，有几个点是可以支撑LPR在未来下调的，但是话说回来，我国是市场经济制度，LPR确实是市场化的，但是不可否认的是，无论在哪个国家的经济领域，都有一双我们称之为“看不见的大手”在对市场进行调节，我国也不例外，就像第4条说的那样，假设未来再次出现“炒房”的现象，那么未来LPR上浮是必然的，这样以来实际选择LPR是“得不偿失”的。

但是，总体来说，我个人认为，在国家坚持的“房住不炒”的大政方针之下，未来再次大范围出现“炒房”现象的可能性很小，因此LPR大概率上不会上浮，更不会大幅度上浮。

另一方面，房贷一般都是5-30年的长期贷款，所以这么长久的年限对于LPR预测来说存在很大的难度，在我们看的见的未来5年里，LPR下行是大概率事件，但是5年之后呢?10年之后呢?这存在很大的变数!

个人建议：选择固定利率还是LPR浮动利率?

实际选择固定利率还是浮动利率本身就是仁者见仁智者见智的事情，每个人对于未来LPR走向的预判不同则选择的方式自然不同，所以，到底如何选择还得根据自己对于未来LPR走向的预判，这也正体现了“选择”意味着“风险”的道理。

从我个人角度而言，我一直坚守以下选择原则：

1.原利率高于4.9%基准利率的，建议转换为LPR浮动利率模式，这样可以在可预见的几年内享受降息带来的红利，反正原利率本身就是上浮的，不如重新选择一次。

2.原利率低于4.95%基准利率的，越低越不要转为LPR，因为本身就已经享受到了利率下调的红利了，没有必要冒未来LPR涨跌不确定的风险。

3.假设利率恰好为4.9%，那么可转可不转，意义不是很大。

4.假设剩余还款时长在5年之内，那么强烈建议转为LPR，因为5年内LPR的涨跌还是大体能预测到的，基本呈现下行趋势。

结语：写在最后

以上就是我对LPR的分析还有对此题的解答了，总体而言，未来LPR涨跌短期内大概率呈现下行趋势，未来5年后比较难以预测。